Оценка рыночной стоимости недвижимости

Оценка рыночной стоимости недвижимости ведется при различных сделках, к примеру, при продаже, покупке, оформлении залогового кредита. Сегодня поведаем, как ее проводят, какие виды стоимости можно подсчитать, для чего нужна операция в любом точном случае.

Оценка недвижимости — что это такое

Оценкой стоимости недвижимости называют процесс определения стоимости точного недвижимости: к примеру, производственного цеха, квартиры, дачи, авто гаража, частного дома или иного. Выполнение оценки недвижимости строго регламентировано. Оценкой недвижимости занимаются оценщики, деятельность которых регулирует законопроект «Об оценивающей работы в Российской Федерации». Это вполне может быть компания или индивидуальный предприниматель.

Высчитать приблизительную рыночную стоимость можно без помощи других, однако итоги такой оценки не воспримут во внимание федеральные органы. Трибунал, Росреестр, банки знают лишь формальный документ — доклад об оценке, сделанный аккредитованным экспертом.

Виды стоимости

Рыночная стоимость недвижимости — это стоимость, за какую его можно продать в условиях свободного рынка. Как раз ее используют, к примеру, клиенты и менеджеры при обсуждении стоимости недвижимости, или юридические лица в роли подтверждения присутствия некоторых активов. Рыночную стоимость устанавливают, зависимо от условий рынка: считают подобные субъекты и рассчитывают среднерыночную стоимость. Она же возникает в следствиях оценки.

Ликвидационная стоимость недвижимости — это стоимость, по которой его можно продать быстро. Так, при расчете стоимости оценщики используют период экспозиции 3–4 месяца. При расчете ликвидационной стоимости берут период экспозиции 1–2 месяца. Ликвидационная стоимость недвижимости всегда меньше, чем рыночная. Как правило она составляет 75–80% от рыночной расценки.

Ликвидационная стоимость — та, за какую можно быстро продать недвижимость. По ФСО №2, при определении ликвидационной стоимости рассматривают влияние чрезвычайных факторов, которые принудили менеджера реализовывать субъект на условиях, не аналогичных рыночным.

Финансовая стоимость объекта оценки — это стоимость для точного человека или компании лиц при некоторых финансовых задачах. В большинстве случаев ее используют для оценки действенности автономных программ, к примеру, чтобы установить, будет ли давать прибыли недвижимость при сдаче в аренду. Финансовая стоимость всегда больше рыночной, поскольку рассматривает вероятную прибыль с объекта в будущем. Если она меньше, означает, выбран плохой план, и легче просто продать недвижимость по рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость недвижимости — это совокупность, поставленная в итоге государственной кадастровой оценки. Ее устанавливают способами многочисленной оценки, если это нельзя — персонально для любого недвижимости. Ценитель устанавливает кадастровую стоимость, и в том числе, для налогообложения.

Намного реже используют иные типы стоимости во время проведения оценки, к примеру, реабилитационную. Реабилитационная стоимость недвижимости — это совокупность, которую надо растратить на строительство аналогичного объекта в нынешних условиях. При ее расчете рассматривают заработную плату рабочих, стоимость стройматериалов, плату предназначенных материалов и прочие непосредственные, непрямые траты.

Методы оценки: как могут думать стоимость

По ФСО 1, оценщики применяют 3 способа расчета — относительный, выгодный и расходный.

Относительный способ

Основной тезис способа в том, что клиент не заплатит за недвижимость стоимость больше, чем та, по которой можно купить в точности такой же субъект. При использовании данного способа ценитель должен:

Выбрать единицы сопоставления и сопоставить субъект оценки с подобными;

Изменить значение штук оценки, зависимо от данных объекта сопоставления и аналогов;

Увязать итоги корректирования.

Зависимо от задач теста, вполне может быть применен различный период, на протяжении которого реализовывались субъекты. Так или иначе ценитель отнимает почти аналогичную недвижимость. К примеру, если ему предстоить расценить трешку в центре без балкона — трехкомнатные квартиры в центре. После этого ведет относительный анализ выделенных и расцениваемого недвижимости, изменяет расценки и находит средний уровень.

Данный способ требует исследования огромного размера информации и расчетов, однако дает возможность установить стоимость как можно вернее. К примеру, при расчете рыночной стоимости объекта в центре города ценитель исследует многие примеры в центре.

Выгодный способ

Сущность прибыльного способа состоит в следующем. Стоимость недвижимости на день оценки устанавливают как ресурс грядущих заработков. Другими словами ценитель устанавливает возможную прибыль объекта со времени оценки до окончания работы.

При использовании способа рассматривают опасности, отличительные для богатства района. К примеру, это могут быть поражения в итоге землетрясений на Далеком Западе.

Выгодный способ используют при оценке рыночной ценности, и в финансовой работы. Он отвечает главный идее вложений: нет резона платить за недвижимость больше, чем она может доставить прибыли.

Расходный способ

Основная идея элементарна: субъект недвижимости не в состоянии стоить больше, чем совокупность, которую надо будет растратить на его строительство в настоящее время.

Данный способ используют, когда надо расценить квартиры без отрыва от земельных отделов, на которых они размещены. При расходном способе ценитель рассматривает в числе прочих характеристик и стоимость одела.

При использовании расходного способа специалист работает так:

Рассматривает рыночную стоимость земельного участка.

Устанавливает реабилитационную стоимость строения, и в том числе размер коммерческой прибыли.

Рассматривает обнаруженные виды износа.

Рассчитывает окончательную стоимость объекта. Для этого изменяет реабилитационную цена на износ и дополняет стоимость земельного участка.

Наиболее четкая цифра выходит, когда ценитель применяет 3 способа и получает во внимание итоги всех приобретенных расчетов. Если перед экспертом стоит странная цель, он может применять и прочие методы оценки, к примеру, ипотечно-инвестиционный анализ.

Что оказывает влияние на стоимость недвижимости

Самый тривиальный и основной момент, который оказывает влияние на стоимость — себестоимость недвижимости. Под себестоимостью недвижимости как правило осознают стоимость на стройматериалы и затраты на строительство — плату труда рабочим, траты на предназначенную документацию, перевозку материалов и прочие. К примеру, дом из кирпича высотой в 3 этажа стоит дешевле коттеджа большей площади высотой 2 этажа из пеноблоков.

Также на стоимость оказывают большое влияние большое количество прочих характеристик, не подходящих от затрат на строительство:

картина на рынке, к примеру, если в последние 2–3 месяца квартиры в вашем городе подорожали на 20–30%, вероятнее всего, вы не можете продать собственную по прошлой абсолютной стоимости: также надо будет делать скидку;

неравномерность — определенные субъекты находятся в зависимости от года продажи: к примеру, дачи летом имеют предельную стоимость, а зимой она понижается на 15–25% зависимо от района;

месторасположение — жилище в центре всегда стоит больше подобного на краю, поскольку центр города отличается не менее раскрученной инфраструктурой;

инфраструктура региона или города — жилище в незначительных населенных пунктах с 1–2 супермаркетами стоит значительно выгоднее домов в городе, возле которых размещены дошкольные учреждения, школы, супермаркеты, больницы и прочие значительные субъекты;

степень износа — чем старше дом, тем больше денежных средств надо будет инвестировать в ремонт, потому старые субъекты ценятся меньше;

источник стен — от него зависит, тепло ли будет в помещении, потому жилище из кирпича или древесины ценится выше, чем дом из шлакоблока, пеноблока — последние пропускают больше мороза;

природная ситуация — недвижимость рядом с морями, лесами, парками ценится больше, чем жилище возле больших предприятий, перерабатывающих заводов;

содержание балкона — он выполняет дополнительное свободное место, потому улучшает важность недвижимости;

характеристики двора, к примеру, если говорить о многоквартирных домах, то квартиры с секретным двором с видеонаблюдением будут стоить дешевле, чем подобное жилище с открытым двором;

другие характеристики.

Все эти характеристики ценитель рассматривает и в обязательном порядке отображает в окончательном документе — докладе об оценке.

Как проходит оценка квартир

Оценка квартиры Москва проходит на протяжении различного времени: от 1–2 суток до 2–3 месяцев. Это целиком зависит от числа начальных данных, района, числа заявок у оценщика. В общем операция содержит 6 шагов.

Раунд 1. Посадка поручения на оценку

Поручением на оценку включает следующие характеристики:

цель оценки;

вид стоимости, которую надо установить;

установление материальных прав, которые оценивают;

 дату проведения оценки.

На этом раунде вы обращаетесь к застройщику и поясняете, для чего вам нужна оценка. Обычно, оценку заказывают перед оформлением ипотеки. В этой ситуации предварительно обратитесь к застройщику за списком документов. Передайте их оценщику, который высчитает рыночную и ликвидационную стоимость.

Если оценка нужна для страховщику, также полагают рыночную и ликвидационную стоимость.

на этом раунде специалист за ранее представляется с субъектом: вопрошает о его месторасположении, площади, присутствии нужных документов. Также устанавливает и согласует с вами дату осмотра недвижимости и проведения прочих работ.

На 1-м раунде клиент должен предложить оценщику все имеющиеся документы на недвижимость:

поэтажный план, технических план;

технологическую документацию;

кадастровый документ;

выписку из ЕГРН с указанием владельца, присутствия обременений, запретов, арестов;

техпаспорт, если есть.

Если нужна оценка строящегося объекта, пригодятся иные документы. Проясните общий список необходимых бумаг у оценщика: перечень может изменяться, зависимо от обстановки.

Раунд 2. Подписание контракта

После постановки цели, обнаружения необходимой стоимости и получения документов ценитель предложит вам принять договор. В нем будут обозначены сроки проведения работы, ваши права и повинности, порядок оплаты услуг. В большинстве случаев эксперты берут общую предоплату. Стоимость услуг зависит от района, примерно составляет 2000–5000 ?.

Раунд 3. Сбор информации

Специалист собирает информацию, при помощи которой далее будет доказывать собственные выводы о стоимости недвижимости. Прибывает на субъект, проверяет и снимает его, рассматривает соответствие настоящего положения и плана БТИ, укрепляет браки. Также задает вам особые вопросы, к примеру, применяете ли вы субъект по целевому направлению.

Раунд 4. Расчет стоимости

На этом раунде постановляет, как расценить стоимость недвижимости: выбирает способ расчета. В большинстве случаев применяет относительный способ, в добавление к нему рассматривает стоимость по 1–2 иным, чтобы получить четкие итоги. Все формулы, по которым велся расчет, и его итоги в обязательном порядке показываются в окончательном докладе.

Раунд 5. Учет условий

Оценку стоимости недвижимости как правило проводят по четырем главным раскладам: расходному, относительному и прибыльному. К примеру, если ценитель работает с двушкой в центре, а на рынке были показаны лишь двушки на краю, применяет совершенствующий показатель, поскольку недвижимость в центре ценится выше. Если квартиры, показанные на рынке, реализовывались с отличным починкой, а предстоить расценить жилище лишь с предчистовой отделкой, тогда показатель будет снижающим.

Раунд 6. Развитие доклада

На завершающем шаге специалист формирует оценивающий доклад, который и сообщает заказчику. По законодательству, доклад должен быть сшит и пронумерован. В документе в обязательном порядке должны быть следующие данные:

главные факты и выводы;

поручение на оценку, которое отвечает законам и государственным стереотипам;

данные о клиенте и оценщике;

дозволения и ограниченные условия, которые применял ценитель;

стереотипы оценивающей работы;

описание объекта оценки ссылаясь на документы, которые устанавливают его численные и высококачественные характеристики;

анализ рынка и прочих наружных моментов, которые оказывают большое влияние на стоимость;

описание процесса оценки;

взаимодействие итогов;

дополнение к докладу с копиями документов, которые применял ценитель.

Документ должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, скреплен его собственной печатью. Если оценку вели несколько экспертов, они все и управляющий оценивающей компании должны установить подписи и печати.

Для чего нужна оценка квартиры или другой недвижимости

При судейских конфликтах. К примеру, если клиент подтверждает, что его преднамеренно ввели в ложное мнение и реализовали недвижимость по намного большей стоимости, чем она стоит на самом деле. Или когда оценивают дело о наследии, где преемник должен восполнить преемникам, не вошедшим в права наследования, их долю.

Для декорирования ипотеки. Оценка недвижимости при ипотеке нужна прежде всего банку — для того, чтобы он осознал, какую сумму денежных средств давать кредитозаемщику. Также оценка стоимости дает возможность осознать, сколько денежных средств обретет банк, если кредитозаемщик закончит выполнять собственные обещания, другими словами платить по ипотеке. При этом банк рассматривает 2 стоимости: рыночную и ликвидационную, и получает во внимание наименьшую: как правило это ликвидационная. Совокупность ипотеки как правило равна ликвидационной стоимости жилища или меньше ее, поскольку кредитозаемщик придает установленную часть средств сам.

При реконструкции предприятия. Оценка недвижимости тогда применяется, чтобы осознать, сколько активов есть у компании. Можно расценить все имеющиеся субъекты, располагающиеся в своей собственности компании, и заметить совместную сумму активов.

При продаже недвижимости. Оценка стоимости нужна и менеджеру, и клиенту. Менеджеру — чтобы осознать, по какой стоимости можно продать жилой субъект. Клиенту — чтобы удостовериться, что его не лгут и не завышают стоимость ненатурально.

Для обмена жилища. Когда 2 участника сделки идут на обмен, они оба планируют «не прогадать». В данном сможет помочь оценка жилой недвижимости: участники сделки сумеют правильно расценить стоимость двух объектов, и никто из них не останется в минусе.

Для задатка. Субъекты жилой недвижимости применяют в роли задатка. Тогда банк также требует проведения оценки стоимости. Это надо, чтобы банк понимал сумму, которую может спасти, если кредитозаемщик не будет платить по займу. Как и в истории с ипотекой, принимается в расчет большая стоимость, другими словами ликвидационная.

Также оценку недвижимости применяют в прочих сделках с недвижимостью — к примеру, во время оформления контракта дарения, завещания.

Как подсчитать стоимость жилища самому

Чтобы применять трудные методы оценки стоимости, надо иметь некоторые познания и опыт. Лучше найти стоимость относительным способом — просто посмотреть, сколько стоят подобные квартиры, и найти средний уровень.

К примеру, вы желаете выяснить рыночную стоимость большой студии площадью 63 м?. Для этого вам надо посмотреть, сколько стоят подобные субъекты. В связи с тем что у вас нет доступа к ЕГРН, в котором лежат данные о произведенных сделках, надо проанализировать имеющиеся предложения на рынке. Посетите любой сайт с объявлениями о продаже недвижимости. Чтобы упростить себе работу, ищите подобные субъекты в вашем регионе.

Найдите 5–6 квартир, которые предельно похожи на вашу по следующими данным:

размещению, инфраструктуре региона;

типу, системы дома;

классу отделки;

числу комнат;

положению — под серьезный, косметический ремонт, со новой отделкой;

этажу, присутствию балконов, террас;

площади кухни.

Выберите примеры и скорректируйте стоимость любого на 3–5% — вероятную величину скидки в процессе торга. Высчитайте стоимость 1м? в любой подобной квартире. Чтобы высчитать рыночную стоимость, установите среднее математическое расценки 1м? по квартирам аналогам и помножьте на площадь собственной квартиры.

Уложите стоимость всех обнаруженных объектов и поделите на количество объектов — так вы сможете найти среднерыночную стоимость. К примеру, в нашем случае она составит 3 160 000 ?.

Если поставите жилище на реализацию по среднерыночной стоимости и не примите никаких отзывов, попробуйте незначительно снизить стоимость — вероятно, она высока.

Провести оценку недвижимости можно без помощи других, однако итоги могут быть далеки от действительности, и ваше мнение не примет банк или федеральный орган. Оценка недвижимости экспертом нужна для большинства видов контрактов, для декорирования ипотеки, кредита с закладом. Она стоит денежных средств, однако отличается отличной правильностью.

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *